Talokaupoissa on kerrottava kaikki tiedot ja epäilyt

Talon myyjällä on paljon vastuita, mutta talon myynti voidaan toteuttaa turvallisesti huolellisella valmistelulla kuntotarkastuksineen sekä hyvällä kauppakirjalla.

Oman talon myyminen saattaa pelottaa, jos tuntuu, että vastuu painaa monta myyntiä seuraavaa vuotta. Riitatilanteita taklataan ennakkoon kertomalla kaikki mahdolliset tiedot talosta, teettämällä kunnollinen ja riittävä kuntotarkastus ja valmistelemalla kauppakirja huolellisesti.

Myyjän vastuuta kiinteistön kaupassa sääntelee maakaari. Se pätee sekä omalla tontilla että vuokratontilla sijaitsevan talon kaupassa. Maakaaren mukaan myyjä on vastuussa myymästään talosta viisi vuotta hallinnanluovutuksesta lukien ellei toisin sovita. Jos on kyse myyjän törkeän huolimattomasta tai kunnianvastaisesta ja arvottomasta menettelystä, vastuuaika voi olla pidempi.

On syytä huomata, että viiden vuoden vastuuajan sisällä on erillinen reklamaatioaika, eli ostajan tulee esittää virheväitteet ja vaatimukset myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi tai hänen olisi pitänyt havaita vika tai puute. Kohtuullisena aikana on pidetty noin 3–5 kuukautta, mutta arviointi on tapauskohtaista.

Ennen kauppaa myyjän tulee kertoa ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa kauppaan. Tämä kattaa perustiedot talosta, rakenteista ja rakennuksen kunnosta. Myyjän on ilmoitettava talon korjaushistoria sekä korjatut vahingot ja vauriot. Myös esimerkiksi hajuhaitat ja poikkeamat rakennusmääräysten mukaisuudesta ja suunnitelmista on kerrottava ostajalle. Kaikki aiemmat tutkimukset ja raportit on annettava, vaikka korjaukset olisi jo tehty. Lisäksi on kerrottava mahdolliset epäilyt, joita ei ole selvitetty.

Oikeastaan ei ole asiaa, jota ei olisi syytä kertoa. Mikäli myyjä antaa kaupan kohteesta virheellistä tietoa tai jättää jotain kertomatta, myyjän menettelyä rasittaa tiedonantovirhe.

Ostajalla on kiinteistökaupoissa niin sanottu selonottovelvollisuus. Ostajan tulee tutustua huolella myyjän toimittamiin asiakirjoihin. Näitä ovat esimerkiksi lainhuuto- ja rasitustodistus, kiinteistörekisteriote sekä piirustukset ja rakennusluvat. Kun ostaja käy tutustumassa myyntikohteeseen paikan päällä, hänen on syytä tarkastella taloa kriittisellä silmällä. On hyvä koputella seiniä ja lattialaattoja, käydä kellarissa ja ullakolla sekä valaista taskulampulla ylä- ja alapohjat.

Pihalla kannattaa tarkastella maanpinnan kallistuksia ja sokkelin kuntoa sekä käydä läpi kaikki tontilla olevat rakennukset. Jos jonnekin ei ole esteetöntä pääsyä, kannattaa keskustella pääsyn mahdollistamisesta myyjän kanssa.

Erittäin suositeltavaa kohteen kunnon selvittämiseksi on teettää kunnollinen kuntotarkastus ja mahdollisesti homekoirakartoitus. Siten myyjä tietää, mitä myy, ja ostaja saa selville, mitä on ostamassa. Kuntotarkastuksen tekijään kannattaa kiinnittää huomiota. Se on tehtävä suoritusohjeen mukaisesti, ja rakenneavaukset ovat erittäin suositeltavia. Myöskään mikrobinäytteiden otto ei ole liioittelua vaan osa turvallista talokauppaa.

Kuntotarkastuksen havainnot tulee käydä huolella läpi niin, että sekä myyjä että ostaja ymmärtävät raportin. Etenkin sen termit, kuten riskirakenne, tekninen käyttöikä ja lisätutkimustarve, on käytävä läpi ja keskusteltava, mitä nämä tosiasiassa talon kannalta tarkoittavat.

Jos kuntotarkastuksessa talosta tulee ilmi riskirakenteita tai lisätutkimustarpeita, on syytä keskustella, mitä tehdään ja onko asialla vaikutusta vastuiden määräytymiseen. Myyjän vastuuta riskirakenteesta on nimittäin mahdollista rajoittaa kauppakirjassa. Kauppakirjakin on erinomainen keino myyjän ja ostajan välisen vastuunjaon selventämiseen. Kauppakirjassa kaupan kohteeseen kohdistuva myyjän vastuu on mahdollista rajata kokonaan tai osittain pois kauppakirjaan kirjattavalla yksilöidyllä vastuunrajoituksella.

Lain asettama yksilöintivaatimus on kohtuullisen ankara, joten vastuunrajoitusta kirjoittaessa on syytä olla tarkkana. Vastuunrajoituksen kirjaamisessa on turvallisinta kääntyä asianajajan puoleen.

Kun myyjän ja ostajan kesken sovitaan myyjän vastuun rajoittamisesta, on syytä muistaa, että kauppakirjaan vastuunrajoituslauseke on kirjattava erityisen huolella. Maakaari edellyttää, että ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Näin ollen vastuunrajoituslausekkeita eivät ole ”myydään siinä kunnossa kuin viimeksi esiteltäessä oli” tai ”myydään purkukuntoisena”. Nämä eivät täytä lain edellyttämää yksilöintivaatimusta, joka on kohtuullisen ankara. Lain vaatimassa vastuunrajoituslausekkeessa kirjataan auki miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Tämä vaatii useamman kuin yhden lauseen kauppakirjaan, mutta yksilöidyn vastuunrajoituslausekkeen myötä sekä ostajalle että myyjälle on selvää, mistä kukin vastaa.

Mistä myyjä voi joutua vastuuseen kauppojen jälkeen?

Tyypillisimmät talokauppoja koskevat riidat liittyvät annettuihin tai väitetysti antamatta jätettyihin tietoihin, tai siihen, olisiko ostajan pitänyt ennen kauppaa havaita kaupan teon jälkeen virheeksi väittämänsä seikka. Niin ikään yleisesti riitoja aiheuttavat kaupanteon jälkeen löytyvät rakenteelliset vauriot. Yleensä vauriot liittyvät ulkoseinärakenteen alaosiin, väliseinärakenteeseen, yläpohjan tuulettumattomuuteen tai ulkopuoliseen kosteudenhallintaan eli esimerkiksi salaojien puutteeseen.

Jos kaupanteon jälkeen ostaja kääntyy myyjän puoleen, mistä myyjä voi sitten joutua vastuuseen? Myyjän vastuun kohdalla puhutaan laatuvirheestä, vallintavirheestä ja oikeudellisesta virheestä. Laatuvirheen alle kuuluvat rakennuksen kuntoon liittyvät viat ja puutteet. Vallintavirhe puolestaan liittyy esimerkiksi kaavoitukseen tai rakennuslupiin. Oikeudellinen virhe liittyy esimerkiksi omistuksen kirjaamisen estymiseen tai yllätyksenä tulleisiin panttioikeuksiin.

Edellä mainituista yleisin on laatuvirhe, jonka osalta on hyvä tiedostaa, että myyjän vastuu ei tarkoita sitä, että myyjä voisi joutua vastuuseen kaikista kaupanteon jälkeen ilmenevistä asioista. Ensinnäkin pienistä vioista ja puutteista myyjä ei joudu vastuuseen, sillä virheen tulee olla vaikutuksellinen. Jos taas on kyse niin sanotusta salaisesta virheestä, myyjä voi joutua vastuuseen, jos kaupan kohteen katsotaan poikkeavan merkittävästi siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti kohteelta odottaa.

Jos kaupan kohteessa on maakaaren mukainen virhe, seurauksina voivat tulla kyseeseen hinnanalennus, vahingonkorvaus tai kaupan purku. Yleisin näistä on hinnanalennus, jolla pyritään tasaamaan virheellisen kiinteistön arvon ja alkuperäisen kauppahinnan välistä erotusta. Hinnanalennus ei kuitenkaan ole yksi yhteen korjauskustannusten kanssa.

Myyjän vastuu voi tuntua ankaralta, mutta tiedostamalla myyjän vastuun eri elementit ja mahdollisuudet vastuunrajoituksiin, talon myynti voidaan toteuttaa myyjän kannalta hallitusti ja turvallisesti.

Niina Kukkonen

asianajaja
Asianajotoimisto Kontturi & Co Oy

Lue lisää: