Kuntotarkastus antaa perinpohjaista tietoa talon kunnosta
Mitä tapahtuu kuntotarkastuksessa? Lähdimme mukaan, kun tuusulalaiseen tiilitaloon tehtiin sukupolvenvaihdoksen yhteydessä perusteellinen selvitys. Kuntotarkastuksessa käydään monipuolisesti läpi talon kunto, korjaustarpeet ja riskit sekä esitetään ehdotuksia toimenpiteistä. Omakotiliiton huoltokirjaan vuosien varrella kirjatut toimenpiteet ja seuranta ovat iso apu kuntotarkastuksessa.
Punainen tiilitalo Tuusulan Kellokoskella on rakennettu vuonna 1988, ja nyt se on saamassa uudet asukkaat. On tullut sukupolvenvaihdoksen aika. Talossa 32 vuotta asunut Tuula Rinne muuttaa uuteen kerrostaloasuntoon Järvenpään keskustaan, ja nuoripari Jenny Rinne ja Vesperi Virtanen asettuvat taloksi. Talo on tuttu Jennylle jo lapsuudesta, sillä hänen vaarinsa asuu viereisessä talossa. Jenny iloitsee muutosta lähes 90-vuotiaan vaarinsa lähelle.
Ennen muuttoa on kuitenkin edessä kuntotarkastus. Suomen Talokatsastuksen Pekka Vaittinen on tullut paikalle vahvistamaan talon kunnon ja tutkimaan talon mahdolliset riskirakenteet. Kuntotarkastuksessa käydään monipuolisesti läpi talon rakennustekninen kunto sekä korjaustarpeet, vaurio-, terveys- ja käyttöturvallisuusriskit sekä esitetään toimenpide-ehdotuksia. Vaikka tarkastus on tapana tehdä yleensä talon myynnin ja oston yhteydessä, voi olla hyvä idea teettää se muulloinkin, etenkin jos jokin asia talossa mietityttää.
Nyt tehtävässä kuntotarkastuksessa selkiytyvät samalla ostajien remonttisuunnitelmat. Etukäteen nuoripari on suunnitellut varaavansa remonttiin noin 30 000 euroa. Heitä jännittää, riittääkö summa ja paljastuuko talosta yllätyksiä. Yhtä jännittävää tarkastus on Tuulalle. Keittiön pöydällä on kuvakansio. Sen kellastuneista kuvista huokuu vaivannäkö ja tarmo, jolla Tuula ja hänen miehensä ovat taloa vuosien varrella huoltaneet ja kunnostaneet.
Keittiössä löytyy jälkiä hiiristä
Ennen tarkastusta Pekka Vaittinen haastattelee Tuula Rinnettä talossa tehdyistä korjauksista ja tiedossa olevista korjaustarpeista. Kun kuntotarkastuksen tavoite ja järjestys on käyty asiakkaan kanssa läpi, ryhdytään hommiin. Tarkastus etenee keittiöstä märkätiloihin, sitten muihin sisätiloihin, katolle ja ullakolle, ja lopuksi käydään läpi autotalli ja ulkopinnat.
Vaittinen on ripeä ja säntillinen. Se onkin tarpeen, sillä tarkastettavien kohtien lista on pitkä. Olemme varanneet kuntotarkastukseen aikaa kolme tuntia.
Keittiöstä Vaittinen mittaa vesipistetilojen edustat kosteudentunnistinlaitteella, tarkistaa lavuaarin toiminnan sekä kylmäkoneiden lattiaympäristön.
Kylmäkoneiden alle hän suosittaa vuotokaukaloa, ja muistuttaa vetämään koneet kerran vuodessa irti seinästä. Tällöin pääsee siivomaan pölyn, joka aiheuttaa tulipaloriskin, ja samalla voi tarkistaa mahdolliset vuotojäljet.
Pesualtaan alla olevasta kaapista löytyy jälkiä hiiristä, vaikka talon kissa onkin pitänyt ne suurelta osin ruodussa. Terävät hampaat voivat aiheuttaa vesivahinkoja, jos ne kohdistuvat vesijohtoihin, viemäreihin tai sähköjohtoihin. Yksi hyvä ratkaisu hiiriongelmiin on pieneläinverkko sokkelin ja julkisivun väliseen rakoon, opastaa Vaittinen. Pienetkin raot on peitettävä, sillä hiiret löytävät tiensä sisälle hyvinkin pienistä koloista.
Keittiön käyttövesi osoittautuu hieman liian viileäksi, ja se säädetään 51,4 asteeseen. Asumisterveysoppaan mukainen lämpimän käyttöveden +50 astetta estää legionella-bakteerien lisääntymisen putkistossa.
”Veden lämpötilan nosto ei montaa kahvikupillista maksa, ja bakteerit voivat olla haitallisia vanhuksille”, muistuttaa Vaittinen.
Samalla tarkistetaan lämminvesivaraajan ikä. Yleinen käyttöikä on noin 25 vuotta, kodinkoneilla noin 10 vuotta, eikä uusimiseen ole vielä tarvetta. Lämminvesivaraajan ja tiskipöydän alle suositellaan vuotovahtia, joka hälyttää mahdollisesta vuodosta ja vähentää vesivahinkoriskejä.
Keittiön ilmanvaihdosta löytyy selkeä toimenpidesuositus. Nyt keittiön ilmanvaihto on yhteydessä rakennuksen muuhun ilmanvaihtoon, mutta liesituulettimelle suositellaan vedettäväksi oma ilmanvaihtoputki vesikatolle. Sama koskee saunaa.
Märkätilat teknisen käyttöikänsä päässä
Kylpyhuoneessa ja saunassa Pekka Vaittinen mittaa kosteuden seinästä, lattiasta ja katosta. Vesivaurioista ei ole havaintoja eikä rakenteisiin ole tarpeen tehdä avauksia, koska talossa ei ole riskirakenteita.
Laattojen naputtelu paljastaa irronneiden laattojen sijainnin. Niitä löytyy muutamia, samoin seinälaattojen saumoista halkeamia. Koska tilojen tekninen käyttöikä on 30 vuodessa saavutettu, suosittaa Vaittinen tilaan joko täydellistä remonttia tai suihkukaapin hankkimista, jolla remonttia voi lykätä muutaman vuoden eteenpäin. Teetetyn kylpyhuoneremontin keskihinta on noin 15 000 euroa. Nuoripari päätyy tekemään remontin ja uusimaan pinnat ja vedeneristyksen. Joskus avaamisen yhteydessä joudutaan korjaamaan myös jossain määrin alusrakenteita, mutta ne ovat koko hanke huomioituna pieniä investointeja.
”Kylpyhuoneremontissa on tärkeää kiinnittää erityistä huomiota lattiakallistukseen. Urakan päätyttyä se on syytä tarkistaa huolella. Jos mahdollista, kannattaa pyytää asiaa tuntevaa tuttua tarkistamaan vedeneristykset ja lattioiden kallistus”, Pekka Vaittinen neuvoo.
Lattia tuntuu turhan lämpimältä jalan alla. Lattialämmityksen hyvä taso on 27−28 astetta, niin että lämpö hieman tuntuu. Nyt pesuhuoneen seinässä oleva termostaatti näyttää kyllä asteet oikein, mutta koska sitä ei ole kalibroitu, ei lukemaan voi luottaa.
Uusia omistajia kiinnostaa, mitä tehdä wc:n tummuneille saumoille. Erityinen kaakelisaumojen poistolaite avaa kätevästi vanhat saumat, neuvoo Vaittinen. Jos saumat eivät ole rapistuneita, pelkkä saumaehoste riittää. Tällöin kuitenkin vanhan ja uuden saumauksen ero näkyy selkeästi ja voi häiritä visuaalisesti.
Kuntotarkastuksen yhteydessä Vaittiselta satelee hyviä neuvoja tauotta. Wc:n käsisuihkun kalkkeutumat lähtevät sitruunahapolla. Alueen kalkkiseen veteen auttaa myös sähköinen kalkinpoistaja, joka estää kalkin tarttumisen vesijohtoihin. Asukkaille on yllätys, että wc:hen saa lisätä bideehanan, vaikkei lattiakaivoa ole.
”Ammattilaisten tekemistä asennuksista saa helpommin korvauksia vakuutusyhtiöstä, jos sattuu tulemaan vahinko”, Vaittinen muistuttaa.
Salaperäiset kosteusjäljet katossa
Olohuoneessa ja pikku wc:ssä havaitaan vanhoja kosteusjälkiä katossa. Ne eivät ole kuitenkaan lisääntyneet, vaan ovat ihmetyttäneet asukkaita jo lähes 25 vuotta. Nyt syy mystisiin jälkiin selviää vihdoin.
Ilmanvaihtoputket ullakolla ovat paikoin liian ohuelti eristettyjä, ja tällöin niihin voi kondensoitua talvisin vettä, selittää Pekka Vaittinen. Paksummalla eristyksellä kondenssivuotoa ei pääse syntymään.
Ilmanvaihto käydään savukoneella läpi kaikkialla sisätiloissa. Savu ohjautuu oikein kohti poistoilmaventtiileitä. Vaittinen muistuttaa ilmanvaihtohormien puhdistuksesta, joka on suositeltava tehdä 5−10 vuoden välein. Nyt vastapuhdistetut ilmahormit vetävät hienosti. Samalla tarkistetaan venttiilien suotimien kunto ja käydään läpi niiden pesuohjeet.
Alkuperäiset sähköpatterit ovat tulleet 30 vuodessa teknisen käyttöikänsä päähän, ja niiden uusimiseen tulee varautua. Asumismukavuutta lisäisi ilmanvaihdon lämmön talteenotto, pohtii Vaittinen.
Varaavasta takasta löytyy kunnostettavaa, sillä sisäluukkujen kipinäsuojat ovat rikki, arina on vääntynyt ja takkapesä on rapautunut.
Vaittinen tarkistaa myös sähkörasioiden ja kytkimien ehjyyden ja ikkunoiden ja ovien kunnon. Takapihalle vievän olohuoneen 2-lehtisen oven Vaittinen neuvoo vaihtamaan 1-lehtiseen, nykystandardit täyttävään ovityyppiin, koska samalla paranee oven lämpöarvo.
Ilmanvaihtoputket ullakolla ovat paikoin liian ohuelti eristettyjä, ja tällöin niihin voi kondensoitua talvisin vettä, selittää Pekka Vaittinen. Paksummalla eristyksellä kondenssivuotoa ei pääse syntymään.
Ilmanvaihto käydään savukoneella läpi kaikkialla sisätiloissa. Savu ohjautuu oikein kohti poistoilmaventtiileitä. Vaittinen muistuttaa ilmanvaihtohormien puhdistuksesta, joka on suositeltava tehdä 5−10 vuoden välein. Nyt vastapuhdistetut ilmahormit vetävät hienosti. Samalla tarkistetaan venttiilien suotimien kunto ja käydään läpi niiden pesuohjeet.
Alkuperäiset sähköpatterit ovat tulleet 30 vuodessa teknisen käyttöikänsä päähän, ja niiden uusimiseen tulee varautua. Asumismukavuutta lisäisi ilmanvaihdon lämmön talteenotto, pohtii Vaittinen.
Varaavasta takasta löytyy kunnostettavaa, sillä sisäluukkujen kipinäsuojat ovat rikki, arina on vääntynyt ja takkapesä on rapautunut.
Vaittinen tarkistaa myös sähkörasioiden ja kytkimien ehjyyden ja ikkunoiden ja ovien kunnon. Takapihalle vievän olohuoneen 2-lehtisen oven Vaittinen neuvoo vaihtamaan 1-lehtiseen, nykystandardit täyttävään ovityyppiin, koska samalla paranee oven lämpöarvo.
Katto kiireellinen korjauskohde
Ulos astuttaessa katto osoittautuu kiireellisimmäksi korjauskohteeksi. Ikääntyneessä vesikatteessa on monia riskikohtia: hilseilevät maalipinnat, ylösnousseet naulankiinnikkeet, haljenneet tiivistykset piippujen läpivientien kohdalla. Aluskate on samoin ikääntynyt, ja sen yläpuolella vesikaton ruodelaudoissa on kosteuden aiheuttamia jälkiä.
Vesikate ja aluskate saavatkin suosituksen uusimisesta kahden vuoden sisällä. Samalla kattoa suositellaan korotettavaksi 10−15 cm, jotta ullakon tuulettuvuus paranee ja yläpohjaan saadaan lisättyä eristevahvuutta. Lämmöneristyksen investointi maksaa itsensä nopeasti takaisin.
Ullakolla käydään läpi myös savupiippujen ja ilmanvaihtojen kohdissa mahdolliset kosteusjäljet. Vaittisen on hankala liikkua ullakolla, sillä sieltä puuttuvat kulkusillat. Tarkastusta tähän asti lähietäisyydeltä seuranneet Jenny ja Vesperi jäävät odottelemaan pihalle.
Ullakolla on runsaasti havaintoja hiiristä, minkä seurauksena lämmöneristeessä ja höyrynsulkumuovissa on hiirien tekemiä reikiä ja lämpöä karkaa monesta paikasta. Ullakolle voi hankkia sähkötoimisen hiirikarkottimen, joka toimii melko hyvin, vaikka sen vaikutussäde onkin vain muutaman metrin, Vaittinen vinkkaa. Ullakon tuulettuvuus toimii nyt vain tyydyttävästi, ja se saadaan parannettua remontin yhteydessä.
Onneksi uudet omistajat ovat laskeneet katon remontin jo valmiiksi remonttibudjettiin, eikä sen huono kunto tule yllätyksenä. Vaittinen ohjeistaa pyytämään monia tarjouksia kattoremonttiin ja poistamaan vanhan aluskatteen sen sijaan, että jättäisi sen paikalleen. Uutta aluskatetta kannattaa tarkkailla tulevaisuudessa ja tarkistaa aika ajoin läpiviennit, ettei niiden kohdalta pääse vettä kulkeutumaan yläpohjatilaan.
Talon huoltomaalausta suositellaan 10 vuoden välein
Katon jälkeen tarkistetaan muun muassa julkisivun kunto, sokkelit, ovien ja ikkunoiden kunto, maanpinnan kallistus, sadevesien poistojärjestelmä ja mahdolliset salaojat, vesikourut ja katon lumiesteet.
Sokkeleiden 33 sentin korkeus ylittää suosituksen yli 25 cm:n sokkelista, mikä on hyvä. Leväkertymä kannattaa hangata pois ja sokkelin ja puuverhoilun väliin kiinnittää hyönteisverkko huolellisesti. Kallistukset sokkelien vierustoilla ovat hyvät ja viettävät selkeästi ulospäin. Talon seinustat ovat vapaat kasvillisuudesta. Katolta tuleva sadevesi valuu nyt kymmenen sentin päähän talosta. Se kannattaa ohjata kauemmas esimerkiksi maahan kaivetulla putkella, jonka voi ohjata läheiseen ojaan.
Talon ulkoverhoilu on hyvässä kunnossa. Huoltomaalausta suositellaan noin 10 vuoden välein, vaikka Rinteillä maali on pysynyt hyvänä jo paljon pidempään. Tuula Rinne muisteleekin, miten tarkka hän oli aikoinaan maalauksesta, ja miten huolella se tehtiin. Huolellisuus on kannattanut. Silti huoltomaalausta suositellaan, koska maalinvalmistajat lupaavat maalien muiden ominaisuuksien kestävän vain rajallisen ajan.
Leudot, kosteat talvet asettavat ulkomaalit aiempaa kovemmalle kovalle koetukselle, Vaittinen muistuttaa. Tätä on alettu huomioida maalien valmistuksessa vasta aivan viime aikoina.
Ikkunapelleissä on hyvä kallistuskulma, mutta niiden liitoskohdat on aika tiivistää elastisella tiivistysmassalla, joka kestää hyvin muuttuvia sääolosuhteita. Räystään antama suoja on tärkeää, sillä vaakasuoraan vihmova vesi saattaa päästä pienemmästäkin rakosesta sisään. Ikkunapuitteiden huoltomaalauksesta keskustellaan pitkään. Nuoret ovat ajatelleet maalaavansa tummat puitteet vaaleiksi, mutta Vaittinen suosittaa uusintalakkausta, jolloin maalaustyö käy huomattavasti nopeammin.
Samalla vilkaistaan ison pihakoivun kunto. Se on erinomainen veden vähentäjä pihalla, sillä iso koivu vetää yli 1 000 litraa vettä vuorokaudessa, Vaittinen toteaa.
Tunkkainen autotalli kaipaa ilmanvaihtoa
Talon sivussa kiinteästi olevassa autotallissa tuoksuu tunkkaiselta, mikä kertoo siitä, ettei ilmanvaihto toimi tarpeeksi. Painovoimainen ilmanvaihto paranee, kun sisäkatosta vedetään eristetty putki vesikatolle ja lisätään ovelle pari korvausilma-aukkoa, neuvoo Pekka Vaittinen.
Hän suosittaa autotalliin omaa ilmanlämpöpumppua, joka pitäisi tilan lämpimänä. Se maksaisi itsensä takaisin noin 10−15 vuodessa. Mikäli autotalliseinien mineriittilevyihin tekee reikiä tai poistaa levyt, tulee työssä huomioida, että niissä voi olla asbestia. Levymateriaalista tulee ottaa asbestinäyte ennen remonttitöihin ryhtymistä. Ehjiä mineriittilevyjä ei ole kuitenkaan tarvetta poistaa, ne voi maalata, neuvoo Vaittinen.
Vajaa kolmituntinen kaikenkattava kierros alkaa lähestyä loppuaan. Kuntotarkastuksen yhteydessä tehdyistä havainnoista pidetään vielä suullinen loppuyhteenveto. Tuula ja Jenny Rinne ja Vesperi Virtanen ovat huojentuneita, ettei talosta ole löytynyt mitään kovin yllättävää. Nuorten remonttibudjettikaan ei ole merkittävästi paukkunut yli suunnitellun. Jouluksi on tarkoitus päästä uuteen kotiin, joten hihat on laitettava heilumaan.
Vaikka tietoa on tullut runsaasti ja talon joka nurkka on rassattu läpi, kaikki on pysynyt selkeänä, sillä asioita on kerrattu moneen otteeseen. Aina voi soittaa jälkikäteen ja kysyä epäselviä kohtia, Vaittinen korostaa.
Kahden päivän päästä sähköpostiin napsahtaa 25-sivuinen kuntotarkastusraportti, jossa tarkistukset, havainnot kuvineen ja suositeltavat toimenpiteet on esitetty selkeän havainnollisesti.
Artikkelin teksti ja kuvat: Viivi Handolin
Lue lisää:
Kodin terveystarkastus kannattaa aina
Kuntotutkimus paljastaa talon rakenteiden salat
Myyjän vastuu kiinteistön kaupassa