Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä

Kirjoittaja on Omakotiliiton rakennusneuvoja diplomi-insinööri Torsti Siltanen. Torsti ruotii kirjoituksessaan myyjän viiden vuoden vastuuta kiinteistökaupassa, ja kuntotarkastuksen roolia turvaamassa asuntokauppaa.

Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä

Omakotitalon myyjä saattaa joutua asuntokauppansa jälkeen maksamaan ostajalle korvauksia rakennuksesta vielä viiden vuoden aikana löydettyjen vikojen vuoksi.   Vastuuaika on käsittämättömän pitkä.   Myyjää on kohtuutonta roikottaa vastuuhirressä vuosikausia mökkinsä myynnin jälkeen, olipa talo myyntihetkellä ollut miten huonossa kunnossa tahansa.  Huolimattomalla asumisella ja välinpitämättömällä käytöllä kykenee uusi omistaja muuttamaan hyväkuntoisenkin rakennuksen ongelmalliseksi kosteus- ja homepommiksi jo yhden vuoden kuluessa.

Myyjä tuskin on syypää vasta viiden vuoden käytön jälkeen muka löydettyihin vikoihin ja vaurioihin.  Mikäli näin pitkän ajan jälkeen ryhdytään vikojen johdosta vaatimaan kauppahinnan alennusta tai korvauksia myyjältä, on mielestäni kyse harkitusta kiinteistökeinottelusta.  Kaikki rakennuksessa sen myyntihetkellä todella jo olleet viat ja vauriot ilmenevät ja paljastuvat kyllä ensimmäisen tai viimeistään toisen asumisvuoden kuluessa. 

Ilmoitusvelvollisuuden tueksi myyjälle ja rakennuksen huoltoinformaatioksi ostajalle on kehitetty ja laadittu ohje asuntokauppaa palvelevasta kuntotarkastuksesta, jonka kokenut rakennustekniikan asiantuntija suorittaa silmämääräisesti arvioiden, rakenteita rikkomatta.  Tarkastuksen suoritusohje on kattava ja se on julkaistu RT-korttisarjassa, viimeisin vuonna 2007:   KH 90-00394  sekä  LVI 01-10414.   Tarkastuksella pyritään selvittämään rakennuksen kunto ja sen viat suoritusohjeessa kuvatulla tavalla ja ohjeen mukaisessa laajuudessa.  Ohje edellyttää yksityiskohtaisen kirjallisen tarkastusraportin laadintaa.  Tiedot rakennusten virheistä ja asuntokauppariitojen aiheista ohjaavat tarkastajia keskittymään oleelliseen tarkastusta tehdessään. Ostajan edellytetään tutustuvan raporttiin ennen asuntokaupan tekoa.

Tavallisesti asunnon myyjä tilaa ja maksaa kuntotarkastuksen.  Tarkastuksen tulisi tällöin luonnollisesti vastata tilaajan tarpeisiin.  Myyjän kannalta kuntotarkastuksen tärkein ja ainoa varsinainen tehtävä on mahdollisen asuntokauppariidan ehkäisy ennalta.  Tämän vuoksi tarkastus tulisi ensi sijaisesti kohdistaa talon rakenteissa mahdollisesti esiintyviin virhe- ja vauriokohtiin, jotka kaikki on Hometalkoot-projektin yhteydessä kattavasti todettu ja nimetty riskirakenteiksi. 

Kuntotarkastusraportteja lukiessa muodostuu helposti käsitys  etteivät kaikki kuntotarkastajat ole mieltäneet tarkastuksen tärkeätä merkitystä myyjälle eli tarkastuksen tilaajalle.  Tuskinpa sitä ovat kunnolla mieltäneet edes tarkastusohjeen laatijatkaan.

Ostajaa talon uutena asukkaana ja käyttäjänä toki informoivat, mutta näkyvät ja yleensä myös jokaisen maallikonkin helposti todettavissa olevat, runsaat pienet virheelliset yksityiskohdat kannattaisi tarkastuksessa sekä raportissa pyrkiä jättämään paljon nykyistä vähemmälle huomiolle  – ja siis aivan toisin kuin millaisen mielikuvan saanee helposti suoritusohjetta lukiessa.

Rakenteissa mahdollisesti piilevät viat ja vauriot on kuitattu usein mainitsemalla vain että kyseessä on riskirakenne. Maininta ei hyödytä myyjää mitenkään mutta ostajalle se vihjaa että vikaa voi olla löydettävissä, jolloin huomautus voi provosoida 
kyseisen rakenteen avaamiseen ja purkuun kaupan jälkeen hinnanalennusten ja korvausten saamiseksi.  
Kaikki riskeiksi tunnistetut ja epäillyt rakenteet tulisi aina heti tutkia ja selvittää, sekä kirjata tarkastusraporttiin niiden kunto ennen kaupantekoa, eli:  onko pelätty tai arvioitu riski toteutunut ja rakenne jo vaurioitunut ja millä tavalla, vai onko kyseinen rakenne yhä hyvässä kunnossa.   Lisäksi kannattaa todeta ja kirjata rakenteet, jotka ovat elinkaarensa päässä tai jo ylittäneet sen.  Kaiken muun esittäminen raportissa on kuntotarkastuksen tärkeimmän tarkoituksen ja myyjän kannalta vähemmän oleellista.  

Vaikka joidenkin rakenteiden kunto todetaan tarkastuksessa moitteettomaksi, niin raportteihin on liitetty usein varoituksia mitä jollekin virheelliselle rakenteelle voi tapahtua ellei sen vikaa korjata, eli siis yleisiä ohjeita kuviteltujen riskien välttämiseksi. Vaikka tällaiset ohjeet voivat sinällänsä olla ihan hyviäkin, on niiden lisääminen raporttiin mielestäni tarpeetonta ja jopa häiritsevää, koska ne voivat hämärtää raportin sanomaa rakenteiden tarkastuksessa todetusta kunnosta.

Tarkastajan ei mielestäni ole kuitenkaan mahdollista suorittaa tarkastusta ohjeen mukaan huolellisesti sekä samalla yritystaloudellisesti kannattavasti nykyisillä veloitushinnoilla. Niinpä kuntotarkastus ja siitä laadittu raportti muodostuvat usein vain suunniteltujen tai toteutettujen rakenteiden, sekä asuntokauppariidan ehkäisyn kannalta runsaiden mutta hyödyttömien virheellisten pikkudetaljien luetteloiksi, riitojen kannalta merkittävien virheiden ja vaurioiden jäädessä tällöin vähemmälle huomiolle.

Jotta turhilta asuntokauppariidoilta vältyttäisiin tulisi tarkastajien paneutua nykyistä paremmin sekä kuntotarkastusten että -raporttienkin sisältöön ja kohdistaa asiantuntemuksensa ensi sijaisesti rakenteiden kuntoon.

Palaa otsikoihin